2026년 8월 3일, 정부(기획재정부)가 「2026년 세제개편안」을 발표했습니다.
이번 개편안의 핵심 키워드는 하나로 요약됩니다.
"집은 사고파는 대상이 아니라, 사는 곳이다."
그동안 종합부동산세(종부세)와 양도소득세(양도세)는
'주택을 몇 채 갖고 있느냐'를 기준으로 세금을 매겨왔다면,
이번 개편은 그 기준을
**'실제로 거주하는가'와 '주택 가격이 얼마인가'**로
바꾸는 것이 핵심입니다.
실거주하는 중간 가격대 1주택자의 부담은 낮추고,
투기 목적 보유나 비거주·초고가 주택에 대한 과세는 강화하는 방향입니다.
다만 이 내용은 아직 확정된 법이 아니라 정부 발표안입니다.
8월 입법예고와 국무회의를 거쳐 9월 초 정기국회에 제출될 예정이므로,
실제 시행까지는 국회 심의 과정이 남아 있습니다.
그럼 주요 내용을 하나씩 살펴보겠습니다.
1. 종합부동산세, 무엇이 달라지나
1주택자 기준 대폭 완화
1세대 1주택자의 종부세 과세 기준이
공시가격 14억 원 초과(시가 약 20억 원 수준)로 조정됩니다.
기본공제도 실거주 여부에 따라 달라집니다.
- 실거주 1세대 1주택자: 기본공제 12억 원 → 14억 원으로 확대
- 비거주 1세대 1주택자: 기본공제 12억 원 → 9억 원으로 축소
즉, 내가 실제로 살고 있는 집 한 채라면 세 부담이 줄어들 가능성이 크지만,
갖고만 있고 실제로 거주하지 않는 1주택은 오히려 부담이 늘어날 수 있습니다.
다주택자는 거주 비중에 따라 차등 공제
다주택자의 경우 기본공제 9억 원 중 4억 원만 기본으로 적용하고,
나머지 5억 원은 '거주 주택의 공시가격 비중'에 따라
달라지는 구조로 바뀝니다.
쉽게 말해 여러 채 중에서도 실제로 거주하는 집의 비중이 클수록
공제 혜택을 더 받는 구조입니다.
공정시장가액비율 인상
종부세는 공시가격에서 기본공제를 뺀 뒤
'공정시장가액비율'을 곱해 과세표준을 계산하는데,
이 비율이 70%로 인상됩니다.
특히 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자는
2028년부터 **80%**까지 적용됩니다.
같은 공시가격이라도 실제 내는 세금은 더 늘어날 수 있다는 뜻입니다.
또한 2028년부터는 주택 수 기준의 중과 제도가 폐지되고,
세율 체계가 주택가액 기준 단일 세율표로 전환됩니다.
2. 양도소득세, 무엇이 달라지나
'보유기간'에서 '거주기간'으로
기존 장기보유특별공제가 주택과 주택 외 자산으로 나뉩니다.
주택은 실제 거주기간을 중심으로 하는 **'장기거주 소득공제'**로,
그 외 토지·건물 등은 기존처럼 **'장기보유 소득공제'**로
명칭과 기준이 개편되며,
2028년 1월 1일 이후 양도분부터 적용됩니다.
장기 실거주자 공제 확대
10년 이상 거주한 1주택자(양도가액 30억 원 이하)의
기본공제가 연 2,500만 원까지 확대됩니다.
다만 공제 한도는 2028년 20억 원,
2029년 이후에는 10억 원으로 조정됩니다.
다주택자 중과, 한시적으로 완화
조정대상지역 다주택자의 양도세 중과세율이
2027~2028년 한시적으로 낮아집니다.
- 2주택자: 기존 +20%p → +5%p(2027) → +10%p(2028)
- 3주택 이상: 기존 +30%p → +10%p(2027) → +15%p(2028)
종부세 부담은 강화하되,
팔고 나갈 수 있는 '퇴로'를 열어주는 성격의 조치로 해석됩니다.
다만 정부가 올해 5월 다주택자 중과 유예를 종료한 지
3개월 만에 다시 방향을 바꾼 것이어서,
정책 일관성에 대한 지적도 나오고 있습니다.
일시적 2주택 특례기간 단축
조정대상지역 내 일시적 2주택 특례기간이 3년에서 2년으로 줄어듭니다.
2026년 8월 4일 이후 신규 취득하고 10월 1일 이후
종전 주택을 양도하는 경우부터 적용되며,
8월 3일 이전 취득했거나 매매계약금을 이미 지급한 경우는
종전 규정이 그대로 적용됩니다.
일시적 2주택 상태이신 분들은 이 기준일을 반드시 확인하셔야 합니다.
상생임대주택 특례 종료
임대료 인상률을 5% 이내로 유지하는 조건으로
비과세·공제 혜택을 주던 '상생임대주택 특례'는
2026년 말 종료됩니다.
전월세 상한제 시행으로 제도의 실효성이 낮아졌다는 것이 종료 이유로 언급됐습니다.
3. 지방 이주·지방 주택 관련 지원 확대
지방 세컨드홈 특례 대상 확대
1주택자가 지방에 집을 하나 더 사도
기존 주택의 1세대 1주택 혜택(양도세·종부세)을 유지해주는
'세컨드홈 특례' 대상이 넓어집니다.
- 기존: 인구감소지역·관심지역의 공시가격 9억 원(관심지역은 4억 원) 이하 주택
- 변경: 광역시를 제외한 비수도권 전체 지역의 공시가격 4억 원 이하 주택
취득 기한도 2026년 말에서 2029년 말까지 3년 연장됩니다.
다주택자도 요건을 갖춘 지방 주택을 취득하면
종부세 주택 수 산정과 양도세 중과 대상에서
해당 주택을 제외받을 수 있습니다.
지방 건설경기 부양과 지역균형발전을 함께 겨냥한 조치입니다.
고령층의 지방 이주 지원
65세 이상 1세대 1주택자가
수도권 주택에 5년 이상 거주(직전 2년은 계속 거주)하다가
이를 양도하고 6개월 이내에 비수도권으로 이주하면,
양도세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.
- 2027년 양도: 양도세의 50%(최대 5억 원) 감면
- 2028년 양도: 양도세의 30%(최대 3억 원) 감면
단, 5년 이내에 다시 수도권으로 이주하면
감면받았던 세액이 추징되니 주의가 필요합니다.
정리하며
이번 개편안을 한 문장으로 정리하면
**"보유기간보다 거주기간을, 주택 수보다 주택가액을 중시하는 방향"**입니다.
- 실거주 1주택자 → 세 부담 완화 가능성
- 비거주·다주택·초고가 주택 보유자 → 세 부담 강화 가능성
- 지방 이주·지방 주택 취득자 → 세제 혜택 확대
다만 반복해서 말씀드리지만,
이 내용은 아직 국회를 통과하지 않은 정부 발표안입니다.
입법예고와 국무회의, 국회 심의 과정에서 세부 내용이 달라질 수 있으므로,
실제 주택 매매나 절세 계획을 세우실 때는
최종 확정된 법령과 시행일을 반드시 다시 확인하시고,
필요하다면 세무 전문가와 상담하시길 권합니다.
본 글은 2026년 8월 3일 발표된 정부 세제개편안 및 관련 보도를 바탕으로 작성되었으며,
일반적인 정보 제공을 목적으로 합니다.
실제 세금 계산이나 법률적 판단은
국세청, 기획재정부 공식 자료 또는 세무사 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.
댓글 없음:
댓글 쓰기